[팁] 9억초과 중도금대출 안될때 전략 7가지 - 총정리

9억안넘게 나올꺼라고 믿었던 북위례 호반써밋의 경우 9억을 초과하면서 중도금 대출이 막혀버렸다. -_-

참고로 분양가가 9억이 넘으면 대출이 안된다. 그래서 과거에 대형평수라도 9억을 안넘겨 분양하는 케이스가 많았다. (신길 뉴타운 더샵 40평형도 그랬고, 북위례 계룡리슈빌도 그랬다). 그런데 서울 집값이 워낙 올라서 그런가?? 위치가 좋으면 9억을 초과하는 물량이 많이 나오고 있다.

 

북위례 호반써밋이 중도금대출될 걸로 생각하고 기다렸다가 뒷통수를 맞아서 중도금 대출이 안되면서 찾아본 정보를 총정리했다. 그래서 9억을 초과해서 중도금이 안나오는 경우 어떤 방법이 있는지 찾아보았다. (물론 현금이 아예없으면 불가능하다)

 

1. 완공후 전세 (갭) - 잔금부족

중도금대출이 되는 경우 일반적으로 중도금대출을 받아서 내다가 완공이후에는 주택담보대출로 갈아타는게 자연스러운 흐름이었다.

하지만, 분양가가 9억초과 하면중도금대출도 안되고, 심지어 12.16 부동산 대책이후 시가 15억 초과 아파트에 대해서는 주택담보대출이 안된다. 아파트가 지어지려면 2년정도 걸리고 보통 분양가는 시세보다 싸기 때문에 완공되면 15억이 넘을 확률이 높아서 주택담보 대출도 막힐확률이 매우 높다.

 

그 대표적인 사례가 북위례 호반써밋이다 (분양가는 9.2억, 근처아파트 실거래가는 13억인데 2년뒤면 15억 될거같음)

대출로 땡겼던 이자를 감안하면 현실적으로 전세로 돌려서 한번에 상환할 수 밖에 없다(=주택담보대출이 막히면)

 

현금이 부족한데 거주를 할 수 있는 방법이라면, 혼인신고를 안한 부부라면 가능한 전략인데.

다른 한명이 전세대출을 받아 세입자로 들어오면 된다. 주택매입에 대해서는 대출규제가 심하지만 전세 대출에 대해서는 아직 관대한편이라 가능한 방법이다. 이 방법은 마지막 잔금(20%)이 부족할때 쓸수 있는 방법이라고 볼 수 있다.

2. 중도금 연체하기 - 중도금 마지막차 해결

청약 당첨이 되면 보통 계약금10%+10%를 두번에 걸쳐서 내고, 그리고 중도금을 60%를 6번에 나눠서 내고, 마지막에 잔금 20%를 내는 구조로 되어있다. 이때 중도금을 못내더라도 연체이자를 내면 계약이 유지되는 꼼수를 이용해 중도금 대출아닌 대출같은 효과를 본 케이스가 존재한다. (중도금 1,2,3회차를 못내면 문제가 될듯)

 

그 대표적인 사례가 "방배그랑자이" 인데, 중도금 1~3회를 납부하면 남은 4~6회는 연체해도 5%의 연체이자로 계약을 유지해서 사실상 50%의 현금만 있다면 연체이자를 내면서 버티다가 완공되면 전세를 구해서 메꾸는 꼼수가 있다고 한다. (물론 금액이 커서 이자도 만만치 않아 보이긴한다)

https://1boon.kakao.com/realcast/0507

"중도금 연체하세요" 9억넘는 강남아파트 '대출=연체'공식 자리잡나

이자도 만만치 않다보니 부동산 까페를 보니 마지막 6회 중도금만 미납해서 연체해서 이자를 내고, 전세세입자를 구해서 메꾸는 방법을 쓴다고 한다.

호반써밋 북위례 공급금액 및 납부일정 실제

 

3. 신용대출/마이너스통장 - 중도금 or 계약금 해결

요즘 금리가 너무 싸다. 그래서 여유돈이 부동산으로 흐르는게 아닐까 싶다.

참고로 카카오 뱅크의 신용대출의 경우 개인 최대 1.5억, 최저금리 2.96% 까지 가능하다고 한다. (요즘 중도금 연체이자보다 싸다)

개인 신용등급이나 연봉이 좋은편이면 대출 조건이 좋을테지만 한도가 아주 높은건 아니기에 1회~2회차 정도 납입에 사용할 수 있어 보인다.

4. 부모님/가족 도움받기  

현금이 많이 부족하면 현실적으로 가족의 도움을 받을수 밖에 없는데, 문제는 법적인 여건의 문제가 아닐가 싶다.

부모님에게 증여 비과세 한도는 5천, 형제자매 비과세 한도는 1천이다. 그 이상 지원을 받으려면 증여세를 내야 한다.

이런 문제를 피하려면 증여하는게 아니라 가족에게 돈을 빌려서 이자를 갚으면 된다.

 

단, 증여하고 나는 무이자로 빌려준건데~ 하는 상황이 올 수 있으니, 법에서는 적정이자율(4.6%)을 받아야 부모/자식간에도 빌려준것으로 판단한다. 군대 4.6%를 주고 빌리면 어찌된게 이율이 많이 낮아져서 카뱅신용대출 최대금리(2.96%)보다 더 높아 보인다. ;;;;

 

http://www.joseilbo.com/news/htmls/2018/07/20180719357325.html

자녀 집 살 때 돈 줘도 탈나지 않으려면

그래서 적정이자율보다 낮게 설정하고, 그 이자 차이를 증여로 하여 저금리로 빌렸다고 구색맞출수 있는듯 하다.

사족으로 부모님의 주택담보 대출이 가능한지 여부는 아래 링크를 참고하자.

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/09/18/2018091803838.html

집 담보로 생활자금 대출은 1억까지? 아닙니다, 매년 1억 가능

5. 퇴직금 정산 / 퇴직금담보대출

무주택자인 가입자가 본인명의의 주택을 구입하는 경우 예외적으로 가능하다.

확정기여형(DC) 확정급여형(DB) 퇴직연금 제도 형태로 가입된 사업장이라면 퇴직금 담보대출이 가능하다. 

만약, 회사에서 연금구조가 아닌 퇴직금제도를 사용하고 있다면 퇴직금 중간정산을 통해서 받는다. 근데 이건 황금알을 낳는 거위를 자르는 느낌이라 계산을 잘해보고 생각하자. 퇴직금은 평균연봉 3개월평균을 근속년수와 비례해 제공하다보니 왠만한 예적금 보다 좋은것이라 고민의 고민을 꼭 하자.

 

6. 펀드/보험담보대출

일단 써놓긴 했는데 P2P대출이 생기면서 계륵이 된거 같다. 궁금해서 내 생명보험을 담보로 대출을 받으면 몇 %나 되나 조회해봤는데 생각보다 한도도 낮고, 심지어 이자도 7~8사이였다. 심지어 펀드 대출이자는 8.5% 수준이 나왔다.

요즘같은 저금리에 누가 이걸 굳이 쓸까 싶은 정도였는데... 정말 급하다면 이런것도 있다는걸 잊지말자.

 

7. P2P대출

추천하는 방법은 아니지만, 부동산 대책이후 주택매매에 대한 대출이 많이 막혀있는데 이쪽은 은행이 아니기 때문에 부동산 대출규제에서는 벗어나있다. 사족으로 8퍼센트에서 "송파 헬리오시티" 신용등급a+ 등급의 경우 이율 7.13% 로 1.5억을 빌린 케이스가 사례를 최근에 봤다. 

 

https://8percent.kr/deals/25490/

P2P대출 P2P투자 전문 | 8퍼센트

---

마치며

이런저런 방법을 찾아봤지만, 결국은 돈없으면 청약 받기 힘들다는 결론이었다.

부모님 도움이 있다면 30~40% 현금이 있고 소득이 있다면 가능할것 같고,

순수하게 혼자서 해결한다면 60%는 현금이 있어야 대출이던 뭐던 꼼수를 부릴수 있는듯 하다. (이자를 갚을 연봉도 되야하고)

이것도 9억을 턱걸이로 넘긴 집이나 이렇다는거지 넘사벽으로 높으면 이것 자체도 어려워 보인다.

 

아무리 봐도 가족론 없으면 직장인은 서울에 내집마련이 점점 어려워져 가는듯 하다. 

청약 점수로는 광탈이고, 추첨물량은 투기과열지구인 서울에서는 85제곱미터 이상인 40평형 아파트에 추첨물량이 있다보니 가격은 올라가서 중도금 대출이 안될 확률이 올라가고... 30~40대 직장인은 정말 총체적 난국이다.